最高法院：在建工程抵押的工程竣工后未重新辦理抵押登記的，還能享有抵押權嗎?

2018-06-27 00:00:00   來(lái)源：    點(diǎn)擊：2057   喜歡：0

最高人民法院 工程在建時(shí)辦理在建工程抵押權登記，工程竣工后未重新辦理抵押登記，在建工程的抵押權仍繼續存續 閱讀提示：關(guān)于工程竣工后，在建工程抵押權人未辦理房地產(chǎn)抵押登記，是否繼續享有在建工程抵押權，各地裁判觀(guān)點(diǎn)并不統一。雖然本案被最高法院認定抵押權繼續存續有效，但是為了慎重起見(jiàn)，建議抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工后，抵押權人要求各方配合重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規定，“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！钡侨邕`反上述規定，工程竣工后未重新辦理抵押登記，在建工程的抵押權是否繼續存續？法律及相關(guān)司法解釋并未對這一問(wèn)題予以明確，司法實(shí)踐中也有不同的裁判觀(guān)點(diǎn)。 本案最高法院的判決認為：抵押權僅因抵押權的實(shí)現、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅，因此工程竣工后未重新辦理抵押登記，并不導致在建工程抵押權消滅，抵押延續，且具有對抗第三人的效力。 但是，司法實(shí)踐中對此問(wèn)題的裁判觀(guān)點(diǎn)并不統一，在建工程抵押權人在房屋竣工后未辦理房地產(chǎn)抵押登記仍存在一定的風(fēng)險。本書(shū)作者建議：為進(jìn)一步降低這一風(fēng)險，債權人在辦理在建工程抵押登記的同時(shí)，應辦理房地產(chǎn)抵押的預告登記，以更為全面地對抗后續的權利人，包括房屋買(mǎi)受人。同時(shí)，在工程竣工后，要及時(shí)辦理房地產(chǎn)抵押登記。 裁判要旨 抵押權僅因抵押權的實(shí)現、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工并完成房地產(chǎn)初始登記后，抵押人和抵押權人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導致在建工程抵押權消滅，此種情況下，抵押延續，且具有對抗第三人的效力。 案情簡(jiǎn)介 一、1992年12月25日，新疆農牧商聯(lián)合公司等多方以股份制形式籌備資金建設新疆農牧商聯(lián)合大廈（后改為“龍嶺大廈”），簽訂了集資建房協(xié)議。1994年10月，新疆農牧商聯(lián)合公司將大廈產(chǎn)權整體轉讓給龍嶺公司。 二、1998年7月至2001年12月，龍嶺公司與農行河南路支行先后簽訂了14份《抵押擔保借款合同》，貸款總金額9440萬(wàn)元，以在建工程龍嶺大廈進(jìn)行抵押擔保。雙方于1997年11月至2000年9月間，先后三次向烏魯木齊高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區土地管理局和土地房產(chǎn)局申請在建工程抵押登記，但行政機關(guān)僅在申請書(shū)上的“審批意見(jiàn)”“審核意見(jiàn)”處加蓋公章，未發(fā)放他項權利證書(shū)。相關(guān)土地使用權證上也未顯示存在抵押登記的內容。 三、大廈竣工后，2000年12月19日，龍嶺公司取得了編號為烏政房字（2000）第0070954號的“公房產(chǎn)權證”。龍嶺公司通知其他各集資戶(hù)等辦理房屋所有權過(guò)戶(hù)手續。但在辦理過(guò)程中，龍嶺公司因涉案債務(wù)過(guò)多，大廈整體被法院查封，相關(guān)過(guò)戶(hù)手續無(wú)法繼續辦理，處于停滯狀態(tài)。 四、截止2004年3月21日，龍嶺公司共欠農行河南路支行貸款本金9440萬(wàn)元，利息17315718.36元。農行河南路支行向新疆維吾爾自治區高級人民法院提起訴訟，請求：1、確認貸款本金及利息總計111715718.36元債權，對設定抵押的財產(chǎn)和權益所享有的抵押權合法有效；2、依法判令農行河南路支行對龍嶺公司設定抵押的財產(chǎn)和權益優(yōu)先受償。 五、一審判決龍嶺公司向農行河南路支行還本付息，但并未支持農行河南路支行主張對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償的權利。農行河南路支行不服，向最高法院上訴，最高法院二審改判支持農行河南路支行對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償的權利。 裁判要點(diǎn) 本案中龍嶺公司的敗訴原因在于：龍嶺公司認為，案涉在建工程在取得公房產(chǎn)權證后，農行河南路支行未按照建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款的規定辦理房地產(chǎn)抵押登記。因此，河南路支行對龍嶺公司的抵押物不享有優(yōu)先受償的權利。但最高法院認為：“抵押權僅因抵押權的實(shí)現、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此，在土地使用權抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物沒(méi)有滅失情況下，應視為抵押延續?！弊罡叻ㄔ簱苏J定農行河南路支行對于案涉龍嶺大廈享有優(yōu)先受償權，龍嶺公司因此敗訴。 實(shí)務(wù)經(jīng)驗總結 前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類(lèi)似敗訴，提出如下建議： 1、雖然本案中法院認為工程竣工并不導致在建工程抵押權消滅，但在建工程抵押權人在房屋竣工后未辦理房地產(chǎn)抵押登記仍存在一定的風(fēng)險。本案中，農行河南路支行在一審中敗訴的重要原因是新疆高院認為其在工程竣工后完成初始登記后，未及時(shí)申請辦理房地產(chǎn)抵押登記。為進(jìn)一步降低這一風(fēng)險，建議在辦理在建工程抵押登記的同時(shí)，辦理房地產(chǎn)抵押的預告登記，以更為全面的對抗后續的權利人，包括房屋買(mǎi)受人。同時(shí)，在工程竣工后，及時(shí)辦理房地產(chǎn)抵押登記。 2、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載才是判斷不動(dòng)產(chǎn)權利是否存在的依據，而不能僅以是否持有權利證書(shū)確認是否存在不動(dòng)產(chǎn)權利。因此，在訴訟及交易過(guò)程中，查驗對方是否持有權利證書(shū)其實(shí)并不重要，重要的是必須到當地的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請查閱、復制所交易或訴訟的不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載情況。本案中，最高法院通過(guò)調查發(fā)現，案涉在建工程抵押時(shí)，當地行政機關(guān)并無(wú)他項權利證書(shū)，只有“房地產(chǎn)抵押登記表”，而上述在建工程抵押及土地抵押已經(jīng)記載于“房地產(chǎn)抵押登記表”上。最高法院據此認為，案涉在建工程及所占土地雖然未發(fā)放他項權利證，但已經(jīng)完成了抵押權登記，具有對抗第三人的效力。 3、此前，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的表現形式并不統一，包括土地登記簿、房屋登記簿、他項權利登記簿等。根據2014年國務(wù)院頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，各地應建立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，即今后查閱相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權利狀況將更為便捷。 相關(guān)法律規定 《物權法》 第十四條　不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 第十五條　當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 第十六條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機構管理。 第十七條　不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)是權利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權的證明。不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的事項，應當與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準。 第二十條　當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。 第一百八十條　債務(wù)人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押： （一）建筑物和其他土地附著(zhù)物； （二）建設用地使用權； （三）以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權； （四）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通運輸工具； （七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產(chǎn)。 抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 第二十一條　登記事項自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)或者登記證明。 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。 以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 以下是最高法院在“本院認為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的裁判觀(guān)點(diǎn)： 本院認為：農行河南路支行對龍嶺公司抵押的財產(chǎn)和權益所享有的抵押權是否真實(shí)有效，以及農行河南路支行對該財產(chǎn)和權益或對其進(jìn)行拍賣(mài)所獲的價(jià)款是否享有優(yōu)先受償權取決于雙方簽訂的擔保合同是否真實(shí)有效和雙方是否就該財產(chǎn)在抵押登記機關(guān)進(jìn)行了有效的抵押登記。本案涉及的三次抵押登記，均有抵押登記機關(guān)頒發(fā)的“房地產(chǎn)抵押登記表”，且該登記表中分別加蓋有“土地房產(chǎn)局國有土地抵押權專(zhuān)用章”、“土地管理局國有土地使用權專(zhuān)用章”，并在該抵押登記機關(guān)的登記文件中記載，應認為登記管理機關(guān)對在建工程和相應的土地使用權進(jìn)行抵押登記的行為已經(jīng)完成，設定了他項權利，具有公信力，并產(chǎn)生公示的效果。根據一審查明的事實(shí)，該登記至今沒(méi)有撤銷(xiāo)。農行河南路支行與龍嶺公司的抵押合同中也已明確約定以在建工程已完工部分進(jìn)行抵押，根據一審法院的調查筆錄顯示，該院曾經(jīng)在2006年6月29日到開(kāi)發(fā)區土地規劃房產(chǎn)局，對本案涉及的龍嶺大廈抵押手續問(wèn)題向抵押登記的經(jīng)辦人張?chǎng)?、林育齊進(jìn)行調查，被調查人均表示當時(shí)開(kāi)發(fā)區沒(méi)有他項權利證書(shū)，只要在抵押登記表上蓋章即為辦理了抵押登記。另?yè)粚彿ㄔ簭臑豸斈君R市城鄉建設檔案館調取的檔案資料顯示，“房地產(chǎn)抵押登記表”始終在檔案中，并未作廢或者注銷(xiāo)。上述事實(shí)表明，在建工程抵押手續完備，唯一瑕疵是基于當時(shí)新疆維吾爾自治區烏魯木齊市開(kāi)發(fā)區的特殊情況，沒(méi)有辦理他項權利證書(shū)，但該瑕疵不足以影響在建工程抵押的效力，應認定抵押成立并生效。一審法院在認定抵押合同生效的同時(shí)，根據建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款即“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”，并根據《擔保法》的規定，認為在龍嶺公司取得的公房產(chǎn)權證上未見(jiàn)有該房屋已經(jīng)抵押的他項權利登記，因雙方辦理的抵押登記存在瑕疵，與建設部的規定不符，因此該抵押登記的效力不能對抗其他第三人，農行河南路支行對龍嶺公司的抵押物不享有優(yōu)先受償權的認定錯誤，應予糾正?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》屬于部門(mén)規章，《擔保法》的法律位階高于該部門(mén)規章，應當優(yōu)先適用。本案所涉三次抵押，均包括在建工程已完工部分以及土地使用權的抵押，根據《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔保法解釋》）第四十七條的規定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。根據《擔保法》第三十六條第二款規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。龍嶺公司在烏魯木齊市房產(chǎn)登記機關(guān)辦理了龍嶺大廈的房產(chǎn)證以后，抵押人和抵押權人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導致抵押權消滅。抵押權僅因抵押權的實(shí)現、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此，在土地使用權抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物沒(méi)有滅失情況下，應視為抵押延續，具有對抗第三人的效力。根據《擔保法》第三十三條規定，抵押人對龍嶺大廈拍賣(mài)所得價(jià)款，依法享有優(yōu)先受償的權利。抵押權人在抵押人將在建竣工項目于2000年12月19日在市房產(chǎn)部門(mén)辦理該房產(chǎn)證前的三個(gè)月即9月29日，還在開(kāi)發(fā)區房地產(chǎn)部門(mén)辦理了續押登記。該房產(chǎn)被法院查封后，抵押人客觀(guān)上也無(wú)法繼續重新辦理房產(chǎn)抵押登記。因此，對在建工程完工后未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規定繼續辦理房產(chǎn)抵押登記，抵押人不存在主觀(guān)過(guò)錯。 案件來(lái)源 中國農業(yè)銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實(shí)業(yè)有限公司上訴案民事判決書(shū)[最高人民法院（2007）民二終字第61號] 延伸閱讀 關(guān)于工程竣工后，在建工程抵押權人未辦理房地產(chǎn)抵押登記，是否繼續享有在建工程抵押權，各地裁判觀(guān)點(diǎn)并不統一。 一、支持在建工程抵押權繼續存續的判例 案例一：蔣雪峰、中國工商銀行股份有限公司紹興袍江支行等案外人執行異議之訴民事裁定書(shū)[浙江省高級人民法院（2015）浙民申字第2258號]該院認為：“即使蔣雪峰基于《房屋租賃協(xié)議書(shū)》和占有事實(shí)享有租賃權，該權利也不能對抗工商銀行紹興袍江支行的在建工程抵押權。本案所涉在建工程車(chē)間五辦理抵押登記的時(shí)間為2012年8月20日，早于蔣雪峰與福地公司2013年8月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》?！吨腥A人民共和國物權法》第一百八十七條、第一百九十條規定，以正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時(shí)設立；抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。故蔣雪峰主張的租賃關(guān)系不得對抗工商銀行紹興袍江支行已經(jīng)登記的抵押權?！斗课莸怯涋k法》第六十二條規定，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。本案中，工商銀行紹興袍江支行雖未申請將在建工程抵押權轉為房屋抵押權登記，但《房屋登記辦法》是部門(mén)規章中的管理性規定，當事人未辦理轉登記不影響原有抵押登記的物權效力?！? 二、不支持在建工程抵押權繼續存續的判例 案例二：齊齊哈爾市住房公積金管理中心與王富、王樹(shù)江房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案的民事裁定書(shū)[黑龍江省高級人民法院（2015）黑高民申一字第66號]該院認為：“《房屋登記辦法》第六十二條‘在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權人初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記’的規定，目的在于督促抵押合同的當事人在房屋所有權人初始登記后，變更原在建工程抵押權登記為房屋抵押權登記，以保護抵押權人的合法權益。雖然公積金管理中心主張本案所爭議房屋系二建公司1999年7月向其貸款15萬(wàn)元的抵押物，于1999年8月2日就辦理了在建工程抵押登記，但蔣柏林于2000年9月22日取得該爭議房屋所有權后，公積金管理中心并未依照上述規定將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記；根據二審判決認定的事實(shí)，蔣柏林于2002年9月5日將該爭議房屋為農業(yè)銀行富裕支行辦理了抵押登記，抵押期限至2004年5月25日；直至王富提起本案訴訟時(shí)，本案所爭議的房屋所有權證書(shū)中并無(wú)公積金管理中心所主張的抵押登記的記載。因此，二審判決認定公積金管理中心對該爭議房屋不享有抵押權并無(wú)不當，公積金管理中心據此主張王富與王樹(shù)江簽訂的爭議房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的理由不成立?！? 案例三：侯某某與某地產(chǎn)公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案民事再審判決書(shū)[沈陽(yáng)市中級人民法院（2016）遼01民再42號]該院認為：“關(guān)于侯某某要求某地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權證的問(wèn)題。根據《房屋登記辦法》第三十四條第二款規定，以在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記；第六十二條規定，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。且不動(dòng)產(chǎn)的權屬應以不動(dòng)產(chǎn)的權屬登記證明來(lái)確定，由于在建工程的特點(diǎn)，即沒(méi)有產(chǎn)權證，所以在建工程抵押登記屬于一種預告登記的性質(zhì)，其并不意味著(zhù)建筑物建成后，抵押權人對已經(jīng)建成的建筑物自動(dòng)享有抵押權，所以，在建工程抵押還必須到有關(guān)部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記?！?

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